Как продать квартиру с материнским капиталом и купить другую

Из ленты новостей

Предусмотрен новый порядок по оформлению и распоряжению средствами материнского капитала с 1.01.2021 г. Выдача сертификата будет производиться за 5 рабочих дней, а заявка, связанная с распоряжением средств ― 10 дней.

Есть отдельные случаи, когда указанные сроки продлеваются до 15 и 20 дней при возникновении необходимости получить информационные сведения в сторонних ведомствах.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Как ПФР проверяет недвижимость купленную на маткапитал в 2023 году →

Законодательно закреплена возможность средств материнского капитала на постройку дома. При этом обязательно наличие права собственности на земельный участок и разрешение на строительство жилья.

И купить другую большей/меньшей площади

Перед покупкой нового жилья необходимо оформить предварительный договор, с указанием, выделяемых долей детям в соответствии с условиями:

• они должны быть равноценны или больше, имеющихся в квартире, купленной с использованием материнского капитала;
• если вновь приобретаемое жильё меньше по площади, нужно увеличить доли детям за счёт уменьшения родительских долей;
• если покупается квартира по цене ниже той, что продаётся, то разница должна быть оформлена в пользу детей. Например, на лечение ребёнку или открываются на имя детей счета в банке (после сделки купли-продажи), с денежными суммами, равноценными стоимости долей.

Недвижимость, приобретаемая взамен, должна быть комфортна для проживания: иметь приемлемую для жизнедеятельности инфраструктуру; должна быть не хуже предыдущего, приобретённого за средства маткапитала и т.п.

И купить жильё в другом населённом пункте

После продажи жилья, необходимо, получив оплату, выделить стоимость долей детей (предварительно оформить разрешение органов опеки, доказав им необходимость переезда).

Договориться с покупателем о зачислении долей, предназначенных детям, на банковские счета. Средства оттуда используются для приобретения недвижимости в другом населённом пункте.

Без выделения долей детям

Сделку продажи можно оформить, не успели ещё распределить доли на всех членов семейства. Но чтобы всё было законно, необходимо согласовать с ООиП.

Разрешение оформят без долей детям, но для этого нужно закрепить документально аналогичную площадь на детей:

• в жилье, приобретаемом взамен;
• имеющейся на жилплощади родственников, оформив договор дарения (например, бабушки).

Если жильё на день осуществления сделки по продаже, оформлена на одного супруга, необходимо согласие другого супруга на продажу и на доли для несовершеннолетних детей в покупаемом жилье. Это заверяется нотариально.

В ипотеку

Продать квартиру, купленную на маткапитал, которая имеет непогашенную ипотеку, можно только с разрешения банка.

В находящемся у банка под залогом, продаваемого жилья, должны быть выделены доли детям, на другой жилой площади. В случае невыполнения этого требования, сделку можно отменить. Поэтому необходимо позаботиться об оформлении долей до момента составления предварительного договора продажи.

В ипотеку и с оформлением долей на детей

Когда квартира покупается в ипотеку с оформлением долей на детей, то получив разрешение от органов опеки, продажа может быть осуществлена по одной из следующих схем:

1. Некоторая сумма, предоставленная покупателем, направляется на то, чтобы погасить кредитные обязательства продавца.
2. Оформляется соглашение с кредитной организацией по переводу обязательств по ипотечному кредиту на покупающего жильё.
3. Продавцом выплачивается оставшаяся сумма по кредиту, жильё полностью освобождается от всех обременений и становится собственностью покупателя квартиры.

Чтобы продать квартиру в ипотеке без выделения долей на детей, родители должны полностью погасить долг по кредиту. При отсутствии денег можно продать, но это противозаконно и через суд заставят вернуть капитал или сделка будет оспорена.

Что можно предпринять? Найти таких покупателей, которые смогут оплатить долг по ипотеке. Допустим стоимость квартиры 5 млн. руб., ипотечный долг равен 3 миллионам руб. Тогда нотариально оформляется договор и в нём указано: покупатели дали продавцам аванс в сумме 3 000 000 руб. для оплаты долга по ипотеке.

После этого производятся следующие действия:

1. Оплачивается задолженность и обременение снимается.
2. Продавцы оформляют доли для детей, связанные с обязательством по маткапиталу.
3. Договор продажи обязательно заверяется нотариусом.
4. Росреестр или МФЦ регистрируют сделку.
5. Покупатель-собственник выплачивает, оставшуюся сумму 2 млн. рублей.

В ипотеку и купить другое жильё

Если с продаваемой квартиры не снято обременение, то об этом извещается покупатель. Он может либо полностью оплатить задолженность или оформить новый ипотечный кредит, представив соответствующие документы.

Продать квартиру, которая была приобретена с участием материнского капитала и сразу же купить другую можно при приобретении её в долевом строительстве с оформлением рассрочки. Тогда договор нужно переоформлять с застройщиком, а не с кредитной организацией. Любая сделка производится только с получения разрешения от органов опеки.

В ипотеку при разводе

Квартиру в ипотеке, приобретённую за счёт средств капитала, которую супруги желают продать при разводе, продать нельзя (на неё наложено обременение).

Решение вопроса о разделе квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, можно осуществить следующими способами:

1. Оба супруга договариваются о совместной выплате кредита и делят недвижимость после его погашения.
2. Один из супругов отказывается от доли и с задолженностью рассчитывается другая половина. При разделе один получает имущество, а другой денежную компенсацию.
3. Счёт делится на каждого из супругов, которые выплачивают задолженность и только после этого производится раздел.
4. Если супруги не могут договориться, то квартира выставляется на продажу и с полученных денег, сначала гасится долг, а остаток делится между супругами.

В ипотеку и купить дом для жилья

Дом, приобретаемый семьёй, должен быть по площади, а также по условиям проживания лучше квартиры, выставленной на продажу. Иначе органы опеки не оформят разрешение на его покупку. Покупатель же квартиры должен был способен либо выплатить долг полностью, либо переоформить на себя ипотеку.

И построить дом на эти деньги

Продажа квартиры, в которую вложен материнский капитал, для того, чтобы на вырученные средства можно было построить дом, не предусмотрена в законе. При таких условиях опекой не будет выдано разрешение на продажу квартиры, так как дети остаются без жилья. Можно оформить кредит на строительство дома, и только после его постройки продать квартиру.

Часто задаваемые вопросы

Подытожим

Продать квартиру, купленную на материнский капитал и:

1. Купить другую квартиру большей или меньшей площади можно, но чтобы она была более комфортной или разница в сумме оформляется в пользу детей (по болезни или для увеличения долей).
2. Купить жильё в другом населённом пункте возможно, доказав органам опеки, что существует такая необходимость.
3. Купить жильё можно, выделив доли для детей в покупаемой квартире или в жилье родственников.
4. Находящуюся в ипотеке, приобрести другое жильё можно: с согласия кредитной организации или покупателя, а также после выплаты задолженности (с обязательным определением долей для детей).
5. Находящуюся в ипотеке, произвести раздел в случае развода, можно по договорённости супругов о погашении долга. В противном случае, она будет выставлена на продажу по решению суда и супруги получат по половине от оставшейся суммы.
6. Находящуюся в ипотеке, то вариантов обмена на дом или использование средств на строительство жилого дома нет, так как дети будут определены в худшие жилищные условия или останутся без жилья.

Автор

Бреслав Лев Андреевич

Получите бесплатную юридическую консультацию по федеральному телефону: 8 800 301-67-56