В Москве полным ходом идёт реновация. Под снос попали не только хрущёвки, но и вообще много старых домов. Хорошо это или плохо, судить не берусь, время покажет. Тем не менее власти, как обычно, забыли про другие регионы России, да и вряд ли вообще вспомнят. Так что будем довольствоваться тем, что есть, но и не забывать отстаивать свои права. Сегодня я расскажу о том, кто должен делать ремонт подъездов многоквартирных домов в соответствии с жилищным кодексом, с какой периодичностью и посчитаю его примерную стоимость.
Вот когда вы, возможно, и пожалеете, что в своё время не смогли убедить своих соседей образовать «товарищество» и самим управлять своим домом, от придомовой территории до крыши. Хотя, что значит, «пожалеете», насильно ведь мил не будешь, как говорится. Что поделаешь, если большинство оказалось против самостоятельности и «своего счёта в банке», пошли подозрения, недомолвки, а тут ещё и от административных государственных органов никакой поддержки.
Да, что там говорить! Тут, вон, в Великобритании десятая доля процента решила, оставаться стране в Евросоюзе или нет – решила судьбу десятков миллионов граждан, и ничего, демократия.
Когда все встали перед выбором – самим или в управляющую компанию – стало понятно, что люди тотально не верят власти, а на этом фоне, к тому же, возникают большие опасения в способности потянуть всю работу, растёт, как снежный ком, недоверие друг к другу. Вот и выбрано было управление домом компанией.
А ведь была, была возможность тот же ремонт подъезда сделать быстро, очень качественно, в срок, да, просто на «Ура!».
ОГЛАВЛЕНИЕ:
Что было бы, если бы управляли сами
Если бы жильцы сами управляли своим домом, то при желании отремонтировать свой подъезд:
- они бы избежали даже малейшей бумажной волокиты;
- они бы получили результат точно в срок;
- они бы строго контролировали и направляли весь ход работ;
- они могли бы при желании и сами выполнить часть ремонта.
Вот простой алгоритм действий в этом случае:
- Накоплены необходимые средства – если в подъезде 20 квартир и каждая сдаёт в фонд дома по 500, то это 10 тысяч на счету ежемесячно. Таким образом, за год получается 120 тысяч – и какой же это должен быть ремонт, чтобы он превысил эту сумму, так ведь учтём, она же ещё и под контролем.
- Исследован рынок фирм, предлагающих подобные услуги ремонта (а их сегодня пруд пруди, очень много индивидуальных предпринимателей, которые с охотой возьмутся за такую работу).
- Выбран исполнитель, который предлагает наиболее приемлемые условия и по ценам и по срокам. Выбираем такого, с кем сложатся в процессе обсуждения хорошие дружеские отношения.
- Обязательно составляем строгий план необходимых к выполнению работ. План разбиваем по дням. Из опыта – пятиэтажный подъезд с 20 квартирами, по 4 на каждом, потребует не более месяца работы даже одному исполнителю.
- Строго привязываем план к порядку оплаты текущей выполненной работы.
- Исследуем рынок стройматериалов, советуемся с работником. Безусловно, покупаем ровно столько, сколько необходимо. Безусловно, того качества, которое требуется. Безусловно, по тем ценам, которые наиболее точно отвечают каждому материалу.
- В процессе работы всячески помогаем работнику, стараемся стать ему хорошим помощником, советчиком. И снова из опыта – мы даже приглашали его к себе на обед, после работы – в душ, а мужики обязательно после окончания рабочего дня предлагали бутылочку пивка (другое дело, что уже он не всегда располагал временем, но это уже другое дело). Была возможность, так и материалы помогали подвозить, а уж уборку делали сами – это вообще каждый день, так чтобы по квартирам не разносить.
И работа была сделана, именно на «Ура!», и гораздо дешевле, что предполагалось. Хотя и без официальности не обошлось. Например, деньги зарплатные выдавали не на руки, а на карточку Сбербанка. Всё под заверенные тремя подписями жильцов и работником документы. Это мы ещё попросили работника карточку сделать (её не было). А когда он же пошёл во второй подъезд, всё уже было готово.
Другими словами, таким образом, мы и получили себе прекрасного мастера и на года вперёд. Он это понимает и дорожит нашим доверием, мы же никогда не подвели с оплатой. Скажу по секрету, этого Мастера уже многие жильцы приглашают к себе в квартиры, то там «подмазать», то там.
Так мы уже и имеем своих штукатуров, маляров, сантехников, электриков. Они готовы прийти к нам по первой же просьбе, хоть ночью (что и было однажды).
Вот что такое самостоятельное управление своим домом и ремонт подъезда при этом!
Когда за дело принимается управляющая компания
Если же за ремонт подъезда берётся управляющая компания. Тут тема сроков даже как-то и неуместна – вы потратите массу времени и нервов, чтобы включить свой подъезд в график работ УК. Если вы думаете, что это произойдёт в ближайшие 3 месяца, то можно признать вас большим оптимистом – хорошо, если работы начнутся через полгода!
Безусловно, вы можете высказать в УК, что вы предполагаете отремонтировать. Но, что в итоге примет к работе УК – тайна за семью печатями. В любом случае, вы узнаете об этом только после завершения всех работ, когда мало что можно будет исправить.
Не забудем, УК «контактирует» с собранием жильцов подъезда, а значит, не избежать новых собраний. Если вы в своё время не смогли организоваться на самостоятельное управление домом, то можно представить себе, во что выливаются эти самые собрания.
В любом случае, каждый должен понимать, что основным документом, устанавливающим взаимоотношения УК и домового комитета, является договор. Именно в договоре должен стоять пункт – «Любые виды ремонтных работ в подъездах дома проводит Управляющая Компания из средств, перечисляемых жильцами дома на содержание жилого фонда». Если такого пункта в договоре нет, надеяться на успех задуманного ремонта не представляется возможным.
Ремонт подъезда относится к плановым видам ремонта и должен проводиться раз в пять лет. Компания обязана была ежегодно в течение всех этих пяти лет проводить осмотр подъезда и фиксировать возможные направления его ремонта. Каждый осмотр сопровождается составлением соответствующего протокола. Узнайте в УК о возможности ознакомиться с данными протоколами – вот когда вы пожалеете (хотя, скорее всего, и не в первый раз) о том, что «отдались» УК.
В любом случае, необходим ремонт подъезда или нет, не рассчитывайте, что компания возьмётся за него по своей инициативе – собранию жильцов необходимо будет написать соответствующее заявление (пошли «бумаги»!). К заявлению обязательно прикладываются фотографии некоторых видов вашего подъезда, указывается дата последнего ремонта.
А дальше, пошло-поехало.
Компания направляет в подъезд оценочную комиссию (само собой «разбитость» подъезда должна быть основательной, просто так работы, ради того, чтобы «освежить», они не понимают).
Если комиссия признаёт подъезд, нуждающимся в капитальном ремонте, это одно. Если же нет, практически не будет никаких шансов сделать хоть какой-то косметический ремонт. Да и вообще, что это за унизительное положение такое возникает – признать подъезд хоть в какой-то степени пригодным к косметическому (название-то какое!) ремонту – не можете панели покрасить, так хоть побелите, не можете побелить, так хоть перила замените и покрасьте. Ах, дело и до перил не дойдёт, так хоть займитесь плинтусами.
А ведь это унижение началось не сегодня, оно началось тогда, когда жильцы не смогли договориться друг с другом, когда не поверили ни себе, ни городской администрации и испугались брать дом в свои руки.
Кстати, оказывается, с точки зрения финансов, труднее добиться от УК просто покрасить перила, чем сделать капитальный ремонт.
Дело в том, что любая «косметика» идёт за счёт УК, за счёт тех средств, которые выплачивались годами ежегодно планово – их УК тратит по своему усмотрению и куда угодно. А вот капитальный ремонт проводится за счёт Фонда капитального ремонта, который лежит на отдельном счёте дома, он УК неподвластен.
Давайте подсчитаем
Пусть капитальный ремонт проводится раз в пять лет.
В подъезде 20 квартир.
В Фонд капитального строительства каждая квартира ежемесячно вносит 320 рублей.
Таким образом, получается:
- за год квартира вносит – 3840 рублей;
- за год весь подъезд – 76400 руб;
- за 5 лет весь подъезд – 382000 руб.
И это какой-такой капитальный ремонт потребует полмиллиона, если, конечно, к нему подходить по-хозяйски! И это при зарплате работника в 40 тысяч (что в 2 раза выше средней зарплаты в нашем городе). Да, просим прощения, мы всё о том же – пора, всё брать в свои руки, а не надеяться на УК (странное дело, это сокращение один к одному с другим очень известным: УК – Уголовный Кодекс, смех, да и только! Но нет, мы всё-таки об УК, как об – Управляющей Компании).
Хорошо, управляющая всё-таки приступила к работе и, по её мнению, завершила всё с должным качеством. Вот вас только проведённый ремонт не слишком устраивает.
Что делаем!? Известное дело – суд. И какие ещё аргументы нужны, чтобы понять, только когда мы сами начнём управлять своей жизнью, только тогда нам и не захочется отдыхать от неё где-нибудь в Анталии, на Мальорке или в Реджо-ди-Эмилия, в общем, где-нибудь там, подальше, но только «не в нашем районе», как говаривал товарищ Саахов из «Кавказской пленницы».
Серединка-наполовинку
Впрочем, существует и компромиссный вариант проведения ремонта подъезда многоквартирного дома.
Вы всё-таки в УК, но не хотите связываться с этой «тягомотиной», которая может продлиться не один месяц и сожрёт, просто, уйму времени.
Тогда выполните ремонт самостоятельно по «схеме жилищного товарищества», но при этом очень скрупулёзно ведите весь учёт всего выполненного, не должен пропасть ни один документ, ни один чек.
Когда всё будет сделано, вы сможете весь этот ворох бумаг и выложить на стол директору УК. По закону, все затраты на проведённые работы компания обязана возместить. Не хочется тут говорить сакраментальное – «закон, что дышло…». Если быть настойчивым, то действительно возмещение будет произведено, не сегодня, так завтра, не завтра, так через месяц, уж года через два наверняка. Только за эти два года столько воды утечёт, что и ремонт такой вам будет не в радость. Некоторые уже и отрадуются своё, простите, за эти два года.
И последний вопрос, который обязательно возникает – что можно ремонтировать. Прямо скажем – всё, от установки стеклопакетов до замены входных дверей, если вы делаете это сами, нужно просто согласовать все нюансы с жильцами. Если же за ремонт берётся УК, то в вашем распоряжении только покраска, побелка, плинтуса, вряд ли они согласятся на плитку, а уж заменить решётку лестничных пролётов – ни в коем случае!
Вот и получается – сначала думаем, проигрываем возможные ситуации, а потом уже выбираем – товарищество или управляющая компания. Большой вопрос, он него зависит, в том числе и ремонт ваших подъездов.
